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K11做輕資產，底氣來自哪里？
來源 |?贏商網（ID：winshang）
作者 |?蘇珊、和賀文??編輯 | 何麗思
數據分析師?|?劉美婷
圖片來源 | K11項目官方
K11也開始做輕資產了！?
今天（3月16日）， K11集團宣布，集團旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發上城置業有限公司公開招標的上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務的項目。
據了解，該項目地塊總占地面積約42萬平方米，K11將透過輕資產管理的合作模式，把K11旗下專為新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。
而此次中標項目也標志著K11集團正式進軍輕資產管理市場。K11創始人鄭志剛表示，集團將以此項目為起點，把輕資產業務延伸至全國各個城市。預計2023年底，其商業管理輕資產項目將增至10個。
K11進軍輕資產，為何選擇上海浦東作為首個據點？作為中高端物業輕資產的少數代表之一，K11的優勢在哪里？此次K11殺入內地輕資產市場，又將會為行業格局帶來哪些變化與影響？
K11首個輕資產項目落地上海浦東
與嘉里、印力、三井等“火拼”
浦東這片商業熱土，連續幾年都是上海新增商業最多的區域。放眼至整個區域，除了陸家嘴、世博、前灘等熱門商圈，其他區域的商業潛力同樣處于爆發邊緣。
尤其是近兩年來，除K11集團外，嘉里、印力、三井不動產、大悅城等知名房企紛紛將目光瞄向浦東，以搶占商業先機。
此次，K11集團投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目——上海金橋K11 Select，位于風頭正熱的金橋區域。前不久公示的《上海市商業空間布局專項規劃（2021-2035年）》草案中，金橋被列為地區級商業中心，商業地位進一步提升。
◎?圖片來源：贏商數智化產品?- 城市商業地圖
早在K11進入之前，嘉里建設便聯合GIC拿下了金橋區域的另一幅商辦地塊，耗資超60億。該項目已于前段時間正式開工，將打造成為公共交通導向型發展項目（上海軌道交通巨峰路站，6號線與12號線交匯站）。同處金橋范圍、正在開發的項目，還有華潤萬象生活打造的萬象天地。
贏商大數據顯示，金橋商圈為成熟的區域商圈，無論是交通便利性、商業成熟度，還是聚客能力、客群消費力、人口規模等商圈指數，均在7分以上，區域內已開業的購物中心包括上海金橋國際商業廣場、上海久金廣場、上海金橋大拇指廣場、LaLaport上海金橋等。
從地圖上來看，上海金橋K11 Select項目東至贛橋路（外環運河）, 南至桂橋路，西至金穗路，?北至金海路，西北側緊鄰華為研發中心，與金橋商圈目前開業的項目、嘉里新競得地塊均存在一定距離。其到來，或將進一步擴大金橋商圈的覆蓋范圍，為區域商業帶來更多可能。
反觀K11，在上海市場不僅擁有已經運營9年之久的上海首座K11，還于2020年競得黃浦區淮海中路地塊，打造上海第二座K11，且該地塊已于2021年正式動工。如今，金橋K11 Select的到來，不僅壯大了企業的商業版圖，形成“浦西兩子、浦東一子”的格局，還將與另外兩座K11發揮協同效應，打造全新的文化零售新地標。
目前，包括香港在內，K11品牌已落戶國內6個城市，且均憑借著獨特的地位，取得不錯的業績表現。2022財年上半年（截至2021年12月31日），K11中國內地銷售額同比上升39%。
項目擴張方面，預計至2026財年，K11將落地大中華地區的10個重點城市，合計38個項目，總樓面面積達279.4萬㎡。
以中高端物業“殺入”輕資產
K11的優勢在哪里？
K11進軍輕資產備受業界關注，是因為中高端物業輕資產的數量占比極少。從全國輕資產項目的檔次來看，以K11為代表的中高檔項目只占2%左右。
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一是能做中高端項目，對運營商的要求極高，門檻限制了數量；
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二是中高端的項目的項目多在高線城市，且多數是為企業的核心資產，因此輕資產的獲取機會不多。
因此，在數量上，中高端項目的輕資產市場，雖然毛利率可能較高，但市場容量較小，規模效應較弱，需要在每個項目上深耕細作。
從業務邏輯來看，輕資產模式是足夠多的行業經驗和知識、相當強的運營管理能力能，夠在不同的項目間實現標準化的拓展與復制，將品牌溢價最大化。
就中國商業地產的現實而言，頭部輕資產公司的進入門檻是必須擁有大量優質的固定資產，只有打造過優質的標桿項目，才能擁有管理經驗，向外輸出品牌溢價。
所以輕資產的進入門檻是：打造過標桿項目、擁有成熟的產品線、能夠將管理能力規模化。是在原重資產項目上擴大管理半徑的能力。
從全國的K11項目來看，主要顯現了三大特點：定位成功差異化、選址合理、核心城市。這幾個特點也為K11發展輕資產提供了更有力的支撐。
這種產品上的特點，也會相應地延伸在輕資產的項目選擇上。雖然K11產品有非常好的競爭優勢，但也會限制在核心城市、核心區位上。
擁有核心城市中高端物業且樂意與K11合作的業主方可能是兩大類型：一是相當有實力但較低調的開發商，如央企國企等；二是當地的國企聯合K11打造城市名片。
K11一改港資重資產的背后
輕資產是行業發展核心趨勢
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確保對第三方項目經營權的穩定性，可專注提升在管項目的經營效益，利于公司未來收入和業績的增長。萬達商管所持有的項目經營權不因物業買賣而受到影響，且租賃合約期限通常為20年；
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商業運營服務提供商與業主間利益一致，增強雙方優化項目運營的動力。截至2021年6月30日，萬達商管在管的106個第三方項目中，72個為租賃運營模式。母公司項目方面，經2020年及2021年1月兩次調整，其中35個轉為租賃模式，至2021年3月后母公司擁有的274個項目全部統一為委托管理模式。
